РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСОВ ЧИТАТЕЛЕЙ*:
* - ежегодный опрос ТПП Оренбургской области

Ипотечная прививка от болезней строительства. Справится ли рынок недвижимости с последствиями коронавируса?

Свой профессиональный праздник в нынешнем августе строители Оренбуржья встретили не в самом радужном настроении. Коронавирусные ограничения, резко рванувшие стоп-кран экономики, неизбежно сказались и на отрасли девелопмента. Правда, в целом показатели пока еще не столь тревожные, но эксперты предупреждают: последствия самоизоляции еще долго будут влиять на рынок и строительный бизнес.

Или план, или пропал

В целом год 2020-й начинался для строительной отрасли региона весьма неплохо. План 2019-го девелоперы выполнили и даже перевыполнили, чуть-чуть недотянув до миллиона квадратных метров жилья, сданного под ключ (если быть совсем точным, то 993 тыс. кв. метров).

На год 2020-й стояла задача ввести в эксплуатацию рекордное количество домов и квартир – не менее 1,103 млн квадратных метров общей площади, и министерство строительства области пока не корректировало эти планы. Ведь именно столько нужно построить, чтобы выполнить указ президента в рамках национального проекта по обеспечению жителей страны доступным и качественным жильем.

Планы эти из Москвы никто не отменял, хотя и были разговоры о возможной их корректировке. В конце концов, несмотря на коронавирус, с губернаторов все равно спросят реализацию нацпроектов. И строительство нового жилья – один из ключевых показателей эффективности местной власти.

Впрочем, сами застройщики пока если и выбились из графиков из-за самоизоляции, то незначительно. Массовый строительный сезон начался в мае, но карантинные меры к тому времени уже были смягчены.

Таким образом, нельзя говорить, что много площадок оказались заморожены и не будут готовы в срок. Наоборот, по данным минстроя Оренбургской области, на 1 августа в регионе шли работы на 354 строящихся многоквартирных домах общей площадью 1,355 млн кв. метров. Разница с летом прошлого года всего в 3 %, что в целом ненамного превышает банальную статпогрешность.

– Эпидемиологическая ситуация не могла не сказаться на строительной отрасли, но пока (и надеемся, в будущем тоже) ее последствия не приняли значительных масштабов, – говорит Серик Мукатаев, директор строительной компании «М-левел». – Серьезным вызовом в начале пандемии стала организация дистанционных продаж – здесь нам помог 3D-тур и системы электронных сделок. В целом, конечно, 2020 год вряд ли можно назвать благоприятным для строительной отрасли, но мы продолжаем свою деятельность в рабочем режиме и стараемся адаптироваться к меняющимся условиям.

Кто желает поработать?

Коронавирусный кризис вскрыл и еще одну проблему отрасли – кадровую. Закрытие границ привело к тому, что на стройки не приехали трудовые мигранты, в итоге возникли серьезные трудности с привлечением рабочих специалистов.

Проблема оказалась столь значительной, что на нее обратил внимание даже министр строительства России Владимир Якушев.

– Ситуация восстанавливается, все строительные объекты сегодня находятся в очень активной фазе. Однако пандемия нам четко показала, что строительная отрасль является очень уязвимой: как только закрылись границы, то на части объектов работы потеряли свой темп, так как мы остались без специалистов из других государств. И часть объектов была остановлена, – сказал он в интервью РИА «Новости».

Подтверждает это и статистика агентства HeadHunter: в Оренбургской области сегодня на одну вакансию в сфере строительства приходится два соискателя. Считается, что это говорит о дефиците кадров. Нормальное соотношение, характеризующее развитый рынок трудовых отношений, – 4 – 6 соискателей на одну вакансию.

Причем острее всего ощущается нехватка именно квалифицированных рабочих: каменщиков, отделочников, электриков и т. д.

Эксперты рассказывают также, что коронавирус вызвал и активную внутреннюю миграцию: так, например, не приехавших иностранцев на столичные стройки стали активно замещать россияне из глубинки.

– Хороший каменщик в Москве, если будет пахать нормально, то и зарабатывать будет по 200 тысяч в месяц. В Оренбурге, будь ты с десятью руками, никогда столько не получишь, – объясняет житель Оренбургского района каменщик и отделочник Алексей Лысьвин. – У нас можно тысяч 60 заработать, да. Но это же работа сезонная: зимой спрос маленький. А так съездил в Подмосковье– и семья год потом нормально живет. В Оренбурге так не получится.

Жилье есть, а денег нет

Впрочем, главная проблема строительной отрасли региона не в том, что COVID-19 создал технические проблемы с организацией хода работ. Куда серьезнее то, что сжимается сам рынок недвижимости. В период нестабильности люди боятся совершать крупные сделки, квартиры продаются очень плохо.

Рынок подкосили сразу два удара, последовавшие один за другим. Сначала рухнул рубль, что вызвало замешательство – продавцы готовились переписать ценник, а покупатели метались, не зная, что лучше: покупать доллары или квадратные метры.

А через две недели и тех и других окончательно «добили» меры по самоизоляции из-за пандемии коронавируса.

– Уже в конце марта люди массово стали снимать с продажи свои объекты. Дома, квартиры, земельные участки – отказы в продажах пошли от каждого третьего, – комментирует эксперт по недвижимости компании «ТВЕ-риэлт» Виктор Горшенев.

Сейчас ситуация чуть выправилась, но в любом случае можно констатировать: весна и начало лета были худшими за последние два десятилетия. Так плохо продажи не шли даже в лихие 90-е.

Первыми ушли с рынка продаж инвестиционные объекты, то есть те, что в свое время брали именно с целью вложить деньги и потом перепродать. Собственники резонно полагают, что после обвала рубля к осени будет скачок инфляции. И ту же квартиру можно будет сбыть намного дороже.

Спасательный круг ипотеки

Спасением отрасли вполне может стать льготное ипотечное кредитование. Банки сегодня дают беспрецедентные условия по ипотечным кредитам. Реально взять жилищный заем под 6,4 % годовых, и это фактически на свободном рынке (а не только льготным категориям). Более того, впервые за семь лет на рынок вернулась реальная (а не рекламно-маркетинговая) ипотека без первоначального взноса. Правда, в этом случае процент по кредиту будет уже около 10 % годовых, но людей это не останавливает. Банки накачаны ликвидностью и готовы запустить ее в оборот. Ипотека же – один из самых действенных для этого механизмов без рисков быстрого разгона инфляции.

– Очень большой сейчас спрос на новостройки экономсегмента, одно-двухкомнатные квартиры и желательно с отделкой, которые оформляют по государственным ипотечным программам. По сути, именно они сейчас спасают рынок и «закрывают дыры», – рассказывает руководитель риэлторского агентства «Алатырь» Наталья Чернявская.

Впрочем, ряд экспертов считают, что чудес и на первичном рынке ждать не стоит. Ипотека, конечно, хорошая прививка строительной отрасли от коронавирусных последствий. Но в кризисные времена люди неохотно берут новые долги. А кроме того, падение доходов населения попросту не позволит спровоцировать и массовый спрос на подешевевшую ипотеку.

Рынок первичной недвижимости очень инертен и, скорее всего, в этом году не покажет значительного падения. Уже заложенные площадки достроят, и проблем особых тут не будет. В том числе и потому, что Оренбургская область одной из первых в стране запустила систему расчетов через банковские счета-эскроу. В этом случае банк гарантирует финансирование строительства, а застройщик сможет получить деньги покупателя квартиры лишь после того, как передаст ему ключи и получит подписанный акт приема-передачи жилья. То есть вероятность, что стройка встанет, а деньги покупателей зависнут, фактически отсутствует.

Однако серьезные проблемы могут возникнуть позже, в 2021 году. По мере выхода из кризиса и обретения потребительской уверенности спрос на жилье будет расти. Причем в первую очередь как раз на квартиры экономсегмента, которые нетрудно будет взять с помощью подешевевшей ипотеки. Но застройщики сегодня очень мало закладывают новых площадок. А значит, есть риски, что через год-другой возникнет дефицит жилья, который приведет к резкому росту цен.

И рецидивы от последствий нынешних карантинов еще долго будут эхом отзываться на рынках.