РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСОВ ЧИТАТЕЛЕЙ*:
* - ежегодный опрос ТПП Оренбургской области

Ипотека: ставки снижаются, но клиенты не торопятся

«Отмена программы субсидирования ипотечных кредитов приведет к повышению ставок в первом квартале 2017 года», - так звучали первые в этом году прогнозы экспертов. Но с конца февраля текущего года почти ежедневно выходят пресс-релизы банков на тему снижения ставок. Зачастую они обладают общим свойством: использованием в заголовке самой низкой из возможных ставок кредита. Кто-то корректно пишет предлог «от», кто-то забывает…

ФЭБ, изучив предложения банков, действующих на территории Оренбургской области, составил свой независимый рейтинг привлекательности ипотечных кредитов.

Ипотека играет ключевую роль в поддержании спроса на оренбургском рынке жилья. Так, на первичном рынке 67 % от общего количества договоров долевого участия, заключённых физлицами, оформлено с ипотекой. В итоге более 14 тыс. семей в регионе за год смогли улучшить свои жилищные условия. По данным минстроя области, эта цифра выросла по сравнению с предыдущим годом на 16 %. Объем ипотеки в области по итогам 2016 года составил 18,7 млрд рублей.

- Ведущие кредитные организации, расположенные на территории области, на сегодняшний день предлагают ипотеку по средневзвешенной процентной ставке от 11,8 % годовых, - отметил министр строительства региона Александр Полухин. И подчеркнул, что в рейтинге субъектов РФ в 2016 году по величине средневзвешенной ставки и средневзвешенного срока ипотечных жилищных кредитов область заняла соответственно 14-е и 15-е места из 85.

Рекордов не будет?

Первыми снижать ставки по ипотеке начали ведущие банки страны. И если раньше это было возможно за счет действия госпрограммы, то теперь кредитные учреждения жертвуют собственной маржой. Как уточняют игроки рынка, ставки по жилищным кредитам не менялись в течение 4 лет. Впрочем, эксперты не ждут ипотечных рекордов от 2017 года. В лучшем случае удастся выдать жилищных кредитов как в 2014 году, ведь за три года реальные доходы населения только снижались.

Оживление на рынке недвижимости

Все чаще для собственного проживания покупатели выбирают низколиквидное жилье: малогабаритное, экономкласс либо нестандартные «евродвушки», «евротрешки» - дешевле и меньше по площади обычных «двушек» и «трешек».

- Невостребованным на рынке остается порядка 17 % построенного жилья общей площадью 110 тыс. кв. метров. Это, как правило, квартиры площадью до 95 кв. м в центре города, - сообщает Александр Полухин.

Скептики стимулирования рынка с помощью ипотеки уверяют, что если действительно вырастет спрос на ипотечные кредиты, то цены на жилье могут вырасти. И результат сведет на нет усилия по снижению ставок по кредитам. Но это только прогнозы. И те, кто не успел «впрыгнуть» в последний вагон госпрограммы по субсидированию процентной ставки, поспешили подать заявки уже сейчас, после февральских и мартовских изменений условий банков.

 - Процентные ставки сегодня снижены как на первичное жилье, так и на вторичное, - сообщает Галина Меньщикова, директор Оренбургского регионального филиала АО «Россельхозбанк». – Мы наблюдаем заметное оживление: если в январе после окончания действия госпрограммы банк принял всего 100 заявок на оформление ипотеки, то после снижения ставок одобрено уже 180.

Ипотека в феврале начала показывать небольшой, но стабильный рост, замечают и другие эксперты.

- Спрос населения на ипотечные продукты растет по нескольким причинам. Во-первых, на рынке недвижимости пока наблюдается избыточное предложение, и цены на жилье остаются на низком уровне. Во-вторых, значительно снизились ставки по депозитам. Сроки размещения депозитов с высокими ставками в основной своей массе закончились к концу 2016 года. А потому население стало искать альтернативные варианты размещения денежных средств. Один из них - инвестирование в рынок недвижимости, - объясняет заместитель председателя правления ПАО «НИКО-БАНК» Татьяна Скубриева. - Причем активность наблюдается как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости.

Как уверяют финансовые игроки, решение об изменении процентных ставок в банках было принято с учетом общерыночных трендов.

- Общее снижение ипотечных ставок в нашем банке составило 1,1 п. п. для новостроек и 1,35 п. п. для готового жилья при условии комплексного страхования, - поясняет управляющий ВТБ 24 (ПАО) в Оренбургской области Ольга Неверова. - Объем выданных ипотечных кредитов в декабре прошлого года вырос на 32,5 % по сравнению с декабрем 2015 года. За два месяца 2017 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму более 300 млн руб., что сопоставимо с прошлогодними показателями за аналогичный период.

Как поясняет Ольга Соловьева, исполнительный директор НП «Оренбургская Гильдия Риэлторов», лидерами кредитования остаются ПАО «Сбербанк», ВТБ 24 (ПАО), ОИКБ «Русь» (ООО). Наращивает свои обороты ОАО «Промсвязьбанк».

Активно работали и сами застройщики и их отделы продаж, пытаясь стимулировать рост продаж в 2016 году.

- В прошлом году мы подогревали интерес клиентов тем, что близится окончание ипотеки с господдержкой, а потому покупку нельзя откладывать. Определенный отклик мы получали, но чувствовалось относительное спокойствие клиентов: мол, закончится эта программа, начнется другая. В общем, работали активно, но без ажиотажа, - говорит управляющий партнёр инвестиционной компании «Базис Групп» Алексей Черкасов. –

Январь - начало февраля 2017-го был месяцем ожидания для нас. А вот с 20 февраля, когда банки снизили ставки по ипотеке, клиенты оживились и снова приступили к оформлению кредитов.

У кого выгоднее: рейтинг ипотечных программ

Для анализа было выбрано 11 банков. Два из них отсеялись сразу. Это банк АО «Банк Оренбург», в котором, как объяснили специалисты, ипотека в 2017 году выдаваться не будет. Также в рейтинг не включен АО «АЛЬФА-БАНК», который не оформляет ипотечные кредиты на территории Оренбургской области.

Данные для рейтинга были собраны из открытых источников. Также необходимая информация добывалась с помощью телефонных консультаций с банковскими работниками и специалистами риелторских компаний. Обращаем внимание, что все данные в таблицах указаны на 21-23 марта текущего года.

Итак, насколько банки рискнули и снизили процентные ставки за последние два месяца? Теперь нет жесткой привязки к обязательному 20%-ному первоначальному взносу от размера стоимости квартиры.

Внести можно 10 %, 15 % , но не ниже. Результаты отображены в таблицах 1 и 2.

Самый низкий первоначальный взнос 10 % от стоимости жилья можно вносить кредиторам только АО «РСХБ», но такое условие действует лишь для молодой семьи, где одному из супругов нет 35 лет. Ипотека также оформляется под 10,75 % годовых.

А вот самую низкую процентную ставку по кредиту для приобретения недвижимости на первичном рынке можно оформить в ПАО «Сбербанк» (10,4 % годовых). Но при условии, если заемщик оформляет заявку в электронном виде, что не всем доступно.

ПАО «БИНБАНК» и АКБ «Форштадт» (АО) готовы выдавать ипотеку под 10,5 % , если квартира приобретается в строящемся доме, но при внесении 30-50 % первоначального взноса, и под 10,75 % годовых при покупке квартиры на вторичном рынке. Если покупателем вносится более 50 % от стоимости желанных апартаментов, ипотека будет предоставлена под… 10,25 % (!) на первичном и под 10,5 % – на вторичном рынке. Пожалуй, это самые низкие процентные ставки в Оренбуржье.

- Одновременно со снижением ставки на первичное жилье, мы снизили ставки и на вторичное. Они стали ниже докризисных. Следствием этих событий стал рост спроса на вторичное жилье, - поясняет Татьяна Скубриева. – А потому в банке сформировался баланс между кредитованием сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости на уровне около 40 % по каждому направлению, остальные 20 % остаются за кредитованием коммерческой недвижимости и проектом «Экодолье».

- С начала года спрос на покупку вторичного жилья увеличился на 11 %, - замечает Ольга Неверова.

Оживление на этом рынке подтверждают другие эксперты. Отметим, что вышеуказанные проценты действуют при предоставлении справок 2–НДФЛ, копий трудовых книжек и прочих сведений, запрашиваемых банками. Но ипотеку можно оформить и иными способами. Например, предоставив всего 2 документа (см. таблицу 3). Как поясняют игроки рынка, основным документом является паспорт. А вот список тех документов, которые могут его дополнять, широк: загранпаспорт, военный билет, документально оформленные права собственности на какое-либо имущество, водительские права.

Как видно из таблицы 3, большинство банков готовы предоставлять ипотеку по упрощенной схеме (не работают по такой схеме филиал «Газпромбанк» (АО) в г. Оренбурге и ПАО «НИКО-БАНК»), но при внесении от 40-50 % суммы от стоимости жилья.

В Россию вернулась старая схема кредита под покупку жилья без первоначального взноса. Но, как видим из таблицы 5, не все банки согласны выдавать ипотеку на таких условиях. Возврат таких продуктов на рынок сейчас вполне объясним. Платежеспособный спрос снижается и девелоперы стараются расширить свою аудиторию хотя бы за счет людей, у которых нет накоплений. Такие программы могут быть востребованы. Однако они несут много рисков для застройщиков. Чтобы снизить риски невозврата заемных средств при выдаче кредитов без первоначального взноса, банки, работающие на территории области, все же подстраховывают себя залогом, в качестве которого может выступать любое другое жилье.

А потому ипотека без взноса вряд ли получит широкое распространение, полагают эксперты.

Вопрос по страховке приобретаемого жилья и жизни заемщика нам показался не менее важным. Как выяснилось, и здесь произошли некоторые послабления.

По сравнению с декабрем в январе - феврале текущего года страховой тариф для заемщиков до 40 лет уменьшился в среднем на 0,01 %, для клиентов более старшего возраста уменьшение более заметное - до 15 %.

Перспектива  развития

- Ипотека чувствует себя уверенно и по-прежнему останется драйвером роста для всего рынка кредитования населения. В дальнейшем он продолжит уверенный рост на уровне 10-15 %, - считает Ольга Неверова. – Возможно, в ближайшем будущем увидим изменение тренда по стоимости жилья, потребительского спроса. Ожидаем, что люди будут готовы к дорогостоящим покупкам и долгосрочным кредитам.

Свой прогноз на развитие ипотеки у Татьяны Скубриевой:

- Больших изменений на рынке недвижимости ждать не стоит, так как они уже произошли. На наш взгляд, вслед за активностью по рефинансированию кредитов на рынке потребительского кредитования, широкое распространение получит рефинансирование ипотеки, - говорит заместитель председателя правления ПАО «НИКО-БАНК».

Есть прогноз по вводу жилья на 2017 год, он составляет 970 тыс. кв. метров, исходя из планов муниципальных образований, застройщиков и количества выданных разрешений на строительство и объемов уже строящегося жилья (по данным минстроя области. – Прим. авт.). На начало марта этого года в регионе насчитывалось 467 строящихся многоквартирных домов суммарной площадью около 1 млн 330 тыс. кв. метров (115 % к соответствующему периоду 2016 года). То есть будут продолжены начатые объекты, закладываются новые. А вот как построенные метры будут продаваться – это вопрос, волнующий не только застройщиков, но и банки.

Говоря о перспективах отрасли, министр строительства региона подчеркнул, что на решение о покупке жилья влияют не только ипотечные программы банков, но и сами застройщики, которые либо занимаются, либо не занимаются развитием общественных пространств в окрестностях строящихся жилых домов.

- Жители заинтересованы не только в покупке квадратных метров, но и в приобретении современной организованной инфраструктуры, - заключил министр.

Но на это ипотеку уже не дают…

Елена Булгакова