РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСОВ ЧИТАТЕЛЕЙ*:
* - ежегодный опрос ТПП Оренбургской области

Как строим, где живем?

«Green development» в Оренбуржье: миф или реальность?

В последние годы рынок загородной недвижимости в Оренбуржье стремительно развивался. Не останавливается процесс появления новых домов за городом и сейчас. При этом для строительства коттеджных поселков в идеале, как утверждают эксперты, необходимо использовать природные строительные материалы. А что предлагает современный рынок для возведения качественного жилья за городом в настоящее время, хватает ли местного сырья для производства экологичных материалов? И какие поселки нашего региона можно считать «экологичными»?

С приставкой «ЭКО»

Многие застройщики позиционируют свои загородные проекты как «экопоселки». Какие критерии дают девелоперам право использовать приставку «эко»?

Большинство экологических поселков в нашей стране – около 80 % – это лишь коттеджные проекты, расположенные у леса или «большой воды», поясняют эксперты. Но удачное местоположение – это еще не все. Применение «зеленых технологий» при строительстве не менее важно.

Мода на «зеленые технологии» пришла в Россию из Европы и США. К примеру, западные девелоперы при строительстве экологических поселений очень внимательно подходят к изучению участка под строительство: порой несколько лет уходит лишь на исследование воздуха, почвы и воды в окрестностях будущего поселка.

Особое внимание уделяют радиационному фону. Если все пробы положительные, то строители приступают к реализации проекта.

Среди отечественных девелоперов, как правило, мало кто тратит деньги на исследование экологической ситуации местности так подробно. Многим российским застройщикам достаточно, чтобы рядом протекала река или располагался лес, а в поле видимости отсутствовали производственные предприятия и большие склады, и загородный проект можно позиционировать как экологически чистый.

Как пояснили сами оренбургские застройщики, выбирается удобное для проживания место, чаще в 5-7 км от города с более или менее развитой инфраструктурой. А позиционирование поселка как «эко» - не более чем маркетинговых ход. А потому однозначно сказать, какой коттеджный поселок Оренбургской области может считаться действительно «экологичным», нельзя, минимум – безвредным для проживания.

Все дело в том, что появившаяся одна из первых система экологической сертификации объектов недвижимости в России, как «Зеленые стандарты» (зарегистрирована 18.02.2010 г. Федеральным агентством по техрегулированию и метрологии), имеет добровольный характер.

- К сожалению, действующее законодательство не позволяет применять санкции к недобросовестным девелоперам. Чтобы иметь основание называть поселок или дом «экологичным», необходимо проводить оценку соответствия и иметь подтверждающие документы от компетентных организаций, - поясняет Рашид Исмаилов, руководитель Центра экологической сертификации «Зеленые стандарты». - Но, к сожалению, для наших инвесторов и застройщиков «зеленое строительство» не является приоритетом. Для них рентабельность состоит в том, чтобы вложить в проект меньше денег и продать его дороже (источник: http://www.kommersant.ru/doc/3248294). И это при том, что экологичность в последнее время становится конкурентным преимуществом.

Как поясняют другие эксперты, самое сложное – создать аргументированную законодательную базу под критерии оценки экологических объектов. Она должна опираться на годами выверенные экспериментальные значения. Отсутствие в достаточном объеме таких данных составляет основное препятствие в развитие «зеленых стандартов» в стране.

Первые два здания в России, которые были построены с учетом «зеленых стандартов» появились в 2012 году. К 2014 году таких объектов в нашей стране насчитывалось уже 43.

Экологические стандарты успешно стали применяться в ряде госпроектов, таких как олимпийские объекты в Сочи, проект «Умный город» в Казани, ИЦ «Сколково». А вслед за ними по «зеленым» стандартам начали строить стадионы ФИФА.

Еще в 2012 году были определены «Основы государственной политики в области экологического развития Российской Федерации на период до 2030 года». Они как раз предусматривают увеличение объёма строительства зданий и сооружений, сертифицированных в системе добровольной экологической сертификации объектов недвижимости (источник: rg.ru92012/12/25/ekoplansitedok.html). А это значит, что вслед за гособъектами сертифицироваться будут и бизнес-объекты.

Что имеем?

- Индекс загрязнения воздуха не рассчитывается для каждого жилищного комплекса отдельно, - поясняет Александр Кофанов, директор ГБУ «Экослужба Оренбургской области». - Он определяется в разумных пределах обобщенной территории, в частности в городе Оренбурге, уровень загрязнения атмосферы в котором характеризуется как «повышенный».

При этом специалисты экологической службы региона подтвердили факты обращений жителей малоэтажных комплексов.

- За период с 1 октября 2016-го по 28 марта 2017 года в ГБУ «Экослужба Оренбургской области» поступило 4 обращения от жителей ЖК «Экодолье» и ЖК «Нежинка».

В трех случаях жаловались на запах газа, – подтверждает Александр Кофанов. – Но выезды не производились. В связи с действующим регламентом реагирование лабораторного комплекса происходит при поступлении информации о загрязнении окружающей среды от 5 и более независимых источников в течение часа.

Пять звонков подряд в течение часа не было, но вот 17 марта с ЖК «Нежинка» утром поступило от разных людей сразу два звонка с промежутком в семь минут (из официального ответа ГБУ «Экослужба Оренбургской области» на запрос ФЭБ. –

Прим. авт.). А значит, факт, похоже, имел место быть. Запахи газа периодически чувствуются и в ЖК «Экодолье». В марте прошлого года жители села этого комплекса собирали подписи о закрытии УКПГ10 (установка комплексной подготовки газа). В своем обращении к губернатору они указывали: «на протяжении нескольких лет, преимущественно в ночное время, жители посёлка ощущают резкий запах природного неочищенного газа…» (источник: https://www.change.org/p/губернатор-оренбургской-области-экология-экодолье-оренбург). Но, как следует из официального ответа Роспотребнадзора Оренбургской области (от 25.03.2016 г.) одному из жителей поселка, «превышений гигиенических нормативов не зафиксировано». Интересно, что УКПГ-10 была открыта задолго до того, как появился проект «Экодолье»,но, похоже, это мало волнует его основателей. Хотя именно проект «Экодолье» в начале строительства был заявлен как ориентированный на мировые (!) тренды отрасли в вопросах экологии и энергосбережения.

Надо отметить, что периодически запах газа именно от УКПГ-10 ощущают и жители близлежащих населенных пунктов – с. Ивановка, с. Приуралье, п. Перовский.

Далее по Нежинскому шоссе – п. Ростоши, который находится в непосредственной близости к антенному полю военной части, а также по линии взлета-посадки самолетов регулярных авиасообщений, что также может отражаться на продолжительности жизни, считают эксперты. В поселке был заложен пруд, но и он в итоге высох…

Надо отметить, что не лучшая ситуация у загородных жилых комплексов, которые тянутся в сторону аэропорта или городской свалки. А потому резонно полагать, что в радиусе 2-7 км от центра в сторону Загородного и Нежинского шоссе (по левой стороне) города никаких «экологически чистых» поселков быть не может.

Чуть лучше ситуация в поселках Пригородный и ЖК «Серебряный век». Близость леса, поймы реки Урал, развитая инфраструктура, адекватность руководства поселков – все это способствует комфорту, в том числе и с экологической точки зрения, проживания.

Как пояснили в Оренбургском ЦГМС – филиале ФГБУ «Приволжское УГМС (Гидромедцентр), некоторые строительные компании обращаются за информацией о предельно допустимых выбросах загрязняющих веществ в атмосферу в тех или иных местах будущей застройки. Но данная информация предоставляется на коммерческой основе и не может быть разглашена без согласия заказчика. Поэтому при выборе загородного дома вполне можно обратиться к застройщику с просьбой предоставить подобные данные.

Из чего строим?

Как отмечают эксперты рынка, понятие «green development» включает в себя не только строительство в «зеленой» зоне, но и соблюдение энергосберегающих технологий, применение экологически чистых материалов.

То есть загородное жилье должно оказывать на окружающую среду минимальное воздействие, а при его строительстве необходимо использовать природные материалы. Возникает сразу несколько вопросов. Из чего возводят таунхаусы и индивидуальные дома в нашем регионе? Каким строительным материалам отдают предпочтения застройщики и почему? Готовы ли местные производители выпускать дешевые аналоги стройматериалов, но не уступающие по качеству прежним?

- При строительстве своего поселка впервые использовали ракушечник. Материал привезли из Казахстана, его происхождение - Каспийское море, - рассказывает Виктор Шалимов, маркетолог ООО «Старица Урала» (поселок строится в 13 километрах от Оренбурга в сторону Илека). – Основной строительный материал – керамзитоблок, для крыш используем металлочерепицу Монтеррей. Все стройматериалы покупаются у местных производителей. Качество нас устраивает. Средняя цена за квадратный метр наших коттеджей составляет 26-28 тыс. рублей.

Чуть дешевле обходятся дома, строящиеся в г. Ясном.

- Все коттеджи, построенные в 10-м микрорайоне города, покрыты нашим шифером. Используем хризотилцементную и асбестоцементную черепицу, - говорит Василий Малахов, менеджер строительных проектов ОАО «Оренбургские минералы». – Долгое время асбест считался вредным для здоровья человека. Отчасти это правда. Он вреден лишь при работе с ним. Но в строительстве разрешен СанПиН и используется даже при возведении детских садов. Вся ресурсная база находится в Ясном. Проблем с сырьем нет. Коттеджный поселок, который мы построили, можно назвать экологичным, ведь рядом нет вредных производств. Планируем и дальше строить малоэтажные дома, осваиваем восток области: Кваркенский район, Светлинский, Адамовский. Ведем переговоры с ЖК «Экодолье». Себестоимость дома с нашим шифером и внутренней отделкой выходит 25 тыс. рублей за кв. м. Мы с уверенностью говорим, что дома, которые мы строим, к тому же энергосберегающие. И, по нашим подсчетам, можно экономить до 20 % энергоресурсов.

Одним из популярных и точно самым экологичным вариантом в частном строительстве являются дома на основе бруса и других производных материалов из дерева. Как поясняют эксперты, среди преимуществ домов из дерева – скорость возведения, а также особый шарм, атмосфера деревянного дома. Оренбургский рынок предлагает достаточно широкий ассортимент этих стройматериалов: сосновый брус, обрезные доски и прочее. При этом в регионе нет ни одного коттеджного поселка, где дома были бы построены только из дерева. Застройки разве что точечные. Так, к примеру, затраты на строительство стен и перегородок дома (без крыши) в 100 кв. м. из соснового обрезного бруса могут составить 140-190 тысяч рублей. Из оцилиндрованного бревна затраты будут выше: примерно 500-600 тысяч рублей понадобится, чтобы возвести стены, несущие перегородки и потолочное перекрытие. Большая часть затрат идет на нулевой цикл, отделку и утепление дома.

Но, как уверяют строители, в итоге стоимость дома из дерева выйдет не намного дороже, чем, например, из шлакоблока. Но за счёт сокращения расходов на отопление помещения и фундамент получится, что деревянный дом строить выгодно. Вот только найти хорошие материалы, а также специалистов – надо очень сильно постараться.

Альтернативой дереву может стать… саман.

- Сдерживающим фактором спроса на нашу продукцию является недоверие людей. Сегодня наша задача - убедить покупателя, что дом из саманных блоков – экологически чистый, это надежный стройматериал, пригоден для местного климата, - поясняет Денис Свиридов, директор по продажам ООО ПСК «Эко дом». – Мы предлагаем экосаман, изготовленный заводским путем, это строительный блок, основными его компонентами являются: глина, солома, вода. Также предлагаем деревобетон и экопанель. Для экопанели используем сухую чистую солому, спрессованный под высоким давлением деревянный каркас. Экопанели можно использовать для строения несущих, перегородочных стен. Строительство дома из саманных экопанелей обойдется в 2 раза дешевле. Он не горит, хорошо держит тепло, а потому можно экономить на энергоресурсах в несколько раз. Нашими стройматериалами уже заинтересовались партнеры из Казахстана. Но поставить на поток свое производство, увеличить имеющиеся мощности пока не можем. Мы столкнулись с проблемой нехватки сырья, в частности, в регионе нет соломы в промышленных объемах. Ежемесячно нам необходимо до нескольких десятков тысяч тюков, примерно 200 тыс. кг.

Самым распространенным строительным материалом считается цемент. По оценкам экспертов, его вполне можно назвать «экологичным», так как изготавливается из природных компонентов: глины и известняка.

- Существует два способа его производства: мокрый и сухой. Мокрый – очень энергозатратен и экономически неэффективен, - утверждает Александр Полухин, министр строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области. – Потому как все основные компоненты замачиваются, забалтываются, а затем методом испарения происходит производство цементного клинкера. Мокрый способ требует большого количества тепла на выпаривание воды, и эта энергия, так же как и вода, уходят в прямом смысле «на ветер». Сухой способ по праву считается наиболее экономически выгодным. Он исключает замачивание основных компонентов, а все полученное тепло возвращается в производство, в том числе и вода, по замкнутому циклу.

- Мы используем сухой способ. Наш цемент – высокомарочный, по оценкам экспертов, по характеристикам выигрывает у оренбургских производителей, - утверждает Максим Михалкин, менеджер отдела продаж филиала ООО «ХайдельбергЦемент Рус». - Но особо сильный упор на Оренбургскую область мы не делаем. У нас свой достаточно большой рынок – это Башкирия, Татарстан. В Оренбуржье в прошлом году поставили 90 тыс. тонн, в этом планируем пока тысяч 70. Если говорить в целом, то потребности Оренбургской области в цементе порядка 700–800 тыс. тонн. Вопрос в качественных характеристиках. В вашем регионе того, что производят местные компании, хватает: только ЮУГПК производит 2 млн тонн.

На современном строительном рынке стеновых материалов, где широко представлены пеноблоки, кирпич, дерево и другие компоненты, в последнее время широкое распространение получил газобетон. Все дело в том, что присущие ему свойства выделяют его среди всех остальных стеновых материалов. Самым главным свойством является экологичность газобетона. Не вызывает каких-либо отравлений или аллергических реакций просто потому, что при его производстве не используются какие-либо химикаты или вредные для здоровья вещества, поясняют эксперты.

- Чисто из кирпича дома строятся, пожалуй, только в ЖК «Покровичи», цена за квадрат без отделки равна 19,5 тыс. рублей. Остальные застройщики коттеджных поселков чаще применяют газоблоки, пеноблоки, армированный бетон, - делится наблюдениями Никита Кириллов, специалист по загородной недвижимости ООО «Милана». – А потому и цена за квадрат на оренбургском рынке малоэтажной недвижимости разная. Так, средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах колеблется около 18–21, 5 тыс. за кв. м., в готовых домах средняя цена за квадрат 24-25 тыс. рублей.

Выше среднерыночных цены на загородное жилье в ЖК «Экодолье». Как поясняли специалисты техотдела, при строительстве используются в основном газоблоки производства Самары и Башкирии, у которых качество выше. В итоге цена коттеджа (без отделки) за квадрат составляет от 28 тыс. за кв. м. и более.

Большие споры в плане экологичности вызывают различные утеплители, которые широко применяются при строительстве частных домов новых жилищных комплексов. Нередко используются каменная вата, утеплители ПСБ (вспененный полистирол, изготовленный беспрессованным способом. – Прим. авт.). Но, как уверяют эксперты, несмотря на все несомненные признаки вредности, существует ряд реабилитирующих их свойств. К примеру, вредность каменной ваты на человеческий организм сведена к минимуму при соблюдении технических и санитарных установленных норм строительства и монтажа.

На современном рынке строительных материалов в настоящее время очень трудно найти такие, которые бы использовались в первозданном виде из природы. С помощью новейших технологий появилась возможность влиять на природные материалы, изменяя их свойства, преследуя цель легкости в применении и экономичности. Так для древесины придумано множество пропиток для защиты от пожара и вредителей, а для кирпичей существуют технологии, улучшающие его теплоизоляционные и прочностные свойства.

- Наша компания предлагает стеклопластиковую арматуру в готовом виде, она не приносит вред окружающей среде, безопасна. С химией соприкасается лишь в процессе производства, - заявляет Александр Фролов, менеджер по продажам ООО «СтронГрупп –Оренбург». – Арматура долговечна, ее не губит солнце. Срок службы до 80 лет в конструкции, это в 2-3 раза дольше металлической. Если металлическая начинает со временем окисляться, фундамент лопается, наша композитная арматура не поддается коррозии, не гниет.

В самом начале появления стеклоплатиковой арматуры потребитель относился к ней скептически. Но сейчас спрос довольно заметно вырос. Многие строительные организации, которые строят одноэтажные дома, перешли на эту арматуру, в частности ЖК «Приуралье», ЖК «Экодолье». Основное сырье для производства закупаем в Татарстане, в Перми – соединительные вещества. В Оренбуржье искали подобных производителей сырья, но не нашли.

- В настоящее время к строительным материалам предъявляются всё более высокие требования. Мы являемся дилером различных марок, предлагаем оренбургскому рынку облицовочный материал, специализирующийся на фасадах из поливинилхлорида (ПВХ). ПВХ является абсолютно безвредным. Из него изготавливают даже посуду и детские игрушки, - утверждает Антон Звержевич, директор компании «Красивый дом». – Насколько люди больше ориентируются на экологические материалы? Нам такие вопросы не задают. На самом деле больше спрашивают: горит не горит, насколько прост в уходе, долговечен. Наши клиенты - в основном частные застройщики, владельцы индивидуальных домов, которые отходят от облицовочного кирпича.

*****

Интересен для анализа такой момент, что цена материала для строительства при его выборе перестает быть определяющей. Причина в том, что из-за постоянного роста цен на землю за городом и подводку к ней коммуникаций стоимость возведения стен дома составляет в среднем всего около 10-15 % от всех суммарных затрат на возведение коттеджа. И пока покупателей больше будет интересовать «интересная» цена за квадратный метр участка с коммуникациями, вопрос «насколько «экологичен» район, в котором он строится?», - будет стоять на втором месте.

Елена Булгакова