– Для начала предлагаем Вам, Андрей Алексеевич, и Вам, Михаил Владимирович, ответить на главные вопросы. Для чего земельный налог поставили в зависимость от кадастровой стоимости земли? Как рассчитывается и от чего зависит кадастровая стоимость земли?
Андрей Соломин (А. С.):«Думаю, это сделано с целью справедливого распределения налогового бремени, исключения уравниловки. Напомню, что до 2005 года земельный налог взимался в соответствии с законом РФ о плате за землю по установленным еще с 1991 года ставкам в рублях за единицу площади. Данные ставки постоянно индексировались и не учитывали реальную стоимость земли, категории земель и размер дохода, который можно получить от ее использования. Например, с дачного участка, расположенного в заболоченной местности, и с дачного участка, расположенного на пахотных землях, налог взимался одинаковый. Такая же ситуация была с садовыми и гаражными участками. Действовавший земельный налог не побуждал собственников земельных участков к их более рациональному и эффективному использованию. С 2005 года налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ и нормативно-правовыми актами местных органов самоуправления и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая оценка земель у нас в России должна проводиться систематически – не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Поэтому нужно быть готовыми к тому, что сумма земельного налога будет расти».
Михаил Чабаненко (М. Ч.):«Кадастровая стоимость земельных участков определяется по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ). Кадастровая стоимость применяется как для целей налогообложения, так и для определения размеров арендной платы за земельный участок, при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей. При этом кадастровая стоимость не эквивалентна земельному налогу, арендной плате или выкупной цене земли. Она является основой платежей за землю, а размер платежа будет зависеть от ставок, устанавливаемых соответствующими органами власти или местного самоуправления. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством (Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. О сроках уже было сказано – не реже одного раза в пять лет. Проводят ГКОЗ профессионалы-оценщики, затем результаты оценки утверждаются нормативно-правовым актом субъекта РФ, который направляется в кадастровую палату, где сведения о кадастровой стоимости земельных участков вносятся в государственный кадастр недвижимости. Если рассматривать вопрос о том, каким образом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки, то следует отметить, что для каждого вида разрешенного использования оценщик подбирает ряд факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельного участка. Так, для земельных участков, предназначенных для размещения жилых домов, наиболее важную роль играют такие факторы, как наличие центрального газоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения и канализации, расстояние до предприятий торговли, остановочных пунктов общественного транспорта, объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, близость к зеленой зоне и удаленность от оживленных магистралей и так далее. При оценке кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, учитывается близость жилого массива, расстояния до ближайшей остановки транспорта, центра населенного пункта, наличия электроснабжения и дороги с асфальтовым покрытием. В отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, административных, производственных и офисных зданий можно сказать, что существенное значение имеет близость к центру общественной деятельности и наличие коммунальной и транспортной инфраструктуры. Для земель сельскохозяйственного использования важнейшими факторами являются их плодородие, близость к рынкам сбыта, то есть к местам потребления выращенной продукции и так далее. Кроме того на кадастровую стоимость влияет ситуация, складывающаяся на рынке земельных участков. Оценщик на основании статистического анализа рыночных цен и собранной об оцениваемых объектах недвижимости информации выносит решение о полезности земли при определенном виде ее использования. Результатом этой работы становится кадастровая стоимость того или иного участка, у которой, разумеется, есть денежное выражение».
– Бизнесмены, хозяйствующие субъекты зачастую считают кадастровую стоимость земли завышенной. Насколько она приближена к рыночной?
М. Ч.: «Кадастровая стоимость земельных участков, определенная в рамках ГКОЗ, является рыночной стоимостью. Это буква закона. Есть Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости», или ФСО № 4, он утвержден приказом Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 года. В нем определено, что «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».
В пункте 2 того же приказа Минэкономразвития сказано: «Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости».
В силу действующего законодательства кадастровая стоимость может быть определена двумя способами. Во-первых, в результате ГКОЗ или на основе рассчитанного в рамках ГКОЗ удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, то есть стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади. Во-вторых, в размере рыночной стоимости, в случаях определения рыночной стоимости. При этом в ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135_ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сказано: «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
– То есть кадастровая стоимость и, соответственно, размеры начисленного налога на землю могут быть оспорены в судебном порядке. Насколько велика при нашей всеобщей склонности экономить на всем вероятность массовых обращений в суд по этому поводу?
А. С.:«В таких спорах налоговики не участвовали. Налоговые органы исчисляют налог на основании данных о кадастровой стоимости, полученных от регистрирующих органов».
М. Ч.:«Отмечу, что кадастровая оценка проводится в массовом порядке с применением специально разрабатываемых программных средств и при полном обезличивании оцениваемого объекта оценки. Все это позволяет избежать влияния на стоимость земли «частных» интересов бизнеса, местных органов власти, каких-либо заинтересованных лиц. Кадастровая стоимость, рассчитанная в рамках ГКОЗ, как правило, не соответствует рыночной стоимости, определенной в индивидуальном порядке. Так сказать, мнение хозяйствующего субъекта не совпадает с данными отчета независимого оценщика. Причиной несогласия с результатами ГКОЗ как раз и является то, что кадастровая стоимость является основой для начисления земельного налога (ст. 391 Земельного кодекса РФ) и для расчета арендной платы за земельные участки (Постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 г. № 530-п).
Обращения в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости есть, но говорить об их массовости оснований нет. Например, наши специалисты участвуют в судебных делах по искам ООО «ЭСМ Логитик» и индивидуальных предпринимателей Левина, Галиулиной, Абдуллина и Малышевой. По мнению истцов, при наличии сведений о рыночной стоимости участка, определенной в индивидуальном порядке, именно эти сведения должны быть приняты за основу при определении кадастровой стоимости, как имеющие преимущественное значение перед результатами кадастровой оценки».
– А есть ли какие-либо принципиальные отличия по начислению земельного налога для, как сейчас говорят, «юриков» и «физиков»?
М. Ч.:«Существует одно принципиальное отличие начисления земельного налога – субъект, который определяет налоговую базу. Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования. Налогоплательщики – физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Так гласит пункт 3 статьи 391 Налогового кодекса РФ. А в пункте 4 той же статьи указано, что налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, обладающим на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования либо праве пожизненного наследуемого владения, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
– Если сравнить размеры земельного налога, который взимался по закону 1991 года и земельного налога, исчисляемого в зависимости от кадастровой стоимости, – есть разница или нет? Как обстоит дело с недоимками?
А. С.:«Отмечу, что земельный налог является основным источником доходов местных бюджетов. С момента исчисления налога с кадастровой стоимости, то есть с 2005 года, поступления земельного налога выросли в 1,8 раза. Если брать десятилетний период и сравнивать 2012 год с 2002-м, то поступления выросли в 3,2 раза. Этот рост обусловлен увеличением кадастровой стоимости объекта налогообложения и продолжением работ по созданию земельного кадастра и упорядочением прав собственности на землю Недоимка по земельному налогу на 1 апреля 2013 составила 175 млн рублей, из них свыше половины приходится на юридические лица. Недоимка по налогу имеется по всем территориям области, но наибольший ее удельный вес приходится на такие крупные города, как Оренбург, Орск, а также на Оренбургский район. Думаю, это связано с большим числом налогоплательщиков на данных территориях».
– Видимо, и с тем, что земля в этих территориях учтена по максимуму. А есть ли в Оренбургской области участки, не включенные в кадастровый учет?
М. Ч.:«На сегодняшний день внесение в государственный кадастр недвижимости сведений носит заявительный характер. Поэтому возможно, что сведений о земельных участках, не заявленных заинтересованными лицами к учету, нет. При этом надо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения об участках вносились в кадастр не только при обращении заинтересованного лица, но и на основании так называемых инвентаризационных описей ранее учтенных земельных участков. Эти описи составлялись на основании имеющихся в распоряжении территориальных органов Росземкадастра поземельных книг, списков плательщиков земельного налога и арендной платы, вторых экземпляров свидетельств о праве собственности на землю, договоров аренды земельных участков и иных аналогичных документов. К сожалению, существуют объекты, которые были «пропущены» при составлении таких описей. Чтобы внести в кадастр «неучтенный» земельный участок, заявитель должен обратиться в кадастровую палату. А узнать, есть в кадастре сведения о каком-либо земельном участке или их нет, можно на сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Публичная кадастровая карта»».
– С «неучтенкой» – и как с ней бороться – все понятно. А с какими еще проблемами в сфере земельных отношений бизнес может столкнуться в промышленности, строительстве, сельском хозяйстве?
М. Ч.:«В промышленности у хозяйствующих субъектов нередко возникают проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения: в части их перевода в состав земель промышленности, в части аренды для эксплуатации расположенных на них объектов нефтегазовой отрасли. Это связано с тем, что земельные участки сельхозназначения находятся в общей долевой собственности большого числа лиц, что усложняет процедуру согласования вопросов использования таких земель.
В строительстве одна из главных проблем возникает при возведении жилья. Предоставление земельных участков в крупных городах или рядом с ними, где уже есть развитая инфраструктура, осуществляется по принципу точечной застройки. Но необходимо переходить к комплексному освоению территорий, к градостроительному планированию, связанному с инженерной и социальной инфраструктурой. А для этого при необходимости надо изменять законодательную базу. Земельные отношения в сельском хозяйстве регулирует действующая редакция Федерального закона от 24.07.2002 года №ь 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В нем детально прописаны все вопросы оборота земельных участков сельхозназначения. Но при реализации этого закона на практике зачастую возникают спорные вопросы, например, по оформлению возражений на выдел земельных участков, по подготовке проекта межевания».
– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы развития земельного рынка в Оренбургской области и земельного налогообложения в России?
М. Ч.: «Действующее законодательство дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. Они имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, наследовать, отдавать в залог, передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с участием иностранного капитала. Сегодня интерес участников рынка вызывает приобретение государственных и муниципальных земель. Федеральными и региональными нормативными актами предусматривается осуществление сделок с государственным и муниципальным имуществом, в частности таких как: предоставление в аренду, продажа прав аренды и продажа участков, в том числе на конкурсах и аукционах. Продажа земли органами государственной власти и местного самоуправления в частную собственность граждан осуществляется для целей индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Юридическим лицам – в целях организации промышленного производства и иного специального назначения. Крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, другим организациям – для сельскохозяйственного использования.
На мой взгляд, одним из наиболее актуальных направлений современного земельного рынка является земельно-ипотечное кредитование. К настоящему времени в стране практически созданы все необходимые организационно-правовые и экономические предпосылки для земельно-ипотечного кредитования. Текущее состояние земельно-ипотечного рынка характеризуется как состояние развития. Если ранее ипотечные сделки имели фрагментарный характер, на данный момент сформировался самостоятельный сектор финансового рынка – рынок земельно-ипотечного кредитования. Земельно-ипотечное кредитование может оказать значительное влияние на рынок земли. Рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок способны значительно повысить спрос на земельные участки».
А. С.:«На сайте Минфина появился проект главы 32 Налогового кодекса «Налог на недвижимое имущество». Платить его будут граждане, в собственности которых находятся жилые и нежилые помещения, земельные участки или объекты незавершенного строительства, с общей площади собственности, уменьшенной на 20 квадратных метров. Налоговая база – кадастровая стоимость объекта. Если она не превысит 300 млн рублей, то ставка в пределах 0,1 % в отношении жилья, 0,5 % – иных зданий, 0,3 % – земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и земель, приобретенных для подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит 1,5 %. Ставки должны установить муниципальные власти. При этом им дано право понижать ставки и устанавливать перечни льготников. Новый налог будут вводить постепенно – с 2014-го по 2018 год. На то, чтобы определиться, дается достаточно времени, за которое муниципалитеты должны решить, идти или не идти по этому пути».
