В 2019 году в российском законодательстве о долевом строительстве был совершён переход от долевого строительства к проектному финансированию с применением счетов эскроу. Это существенное изменение было направлено на обеспечение безопасности вложений средств граждан и пресечение появления новых обманутых дольщиков. Об эскроу-счетах подробнее расскажет эксперт Людмила Савицкая — советник государственной гражданской службы 1-го класса.
Что же представляет из себя счёт эскроу? Это специальный счёт в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определённых обстоятельств. Покупатель квартиры вносит деньги на счёт эскроу, а продавец (это, как правило застройщик) может ими воспользоваться только тогда, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре участия в долевом строительстве. Эскроу-счета открывают банки, которые называются эскроу-агентами. Они фактически выполняют роль независимых посредников между застройщиком и дольщиком и следят за выполнением условий договора.
Механизм расчётов с использованием эскроу-счетов выстроен так, что средства за приобретённую квартиру вносятся дольщиком на этот счёт только после регистрации договора участия в долевом строительстве и остаются на нём замороженными до момента представления застройщиком уполномоченному банку, в котором открыты счета эскроу, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, как это предусмотрено пунктом 6 статьи 15.5 Закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»
В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчётов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без квартиры.
Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счёта за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счёта эскроу возвращаются покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и ещё оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счёте эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счёта эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
К преимуществам счетов эскроу можно отнести следующее:
— Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства;
— В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счёт закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства;
— Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки;
— Покупатель счёт эскроу открывает бесплатно;
— Суммы до 10 миллионов рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов;
— Счёт эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам.
В качестве недостатков счетов эскроу можно рассматривать следующие обстоятельства:
— Со счетами эскроу работают не все российские банки;
— До перевода застройщику деньги на счёте заблокированы, их можно вернуть только при расторжении договора;
— Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты.
С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов. Но появился новый обязательный этап сделки — открытие счёта эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчётный счёт застройщика. Покупатели и продавцы адаптировались к новому этапу.
Как и предполагалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка. Крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим же компаниям стало намного сложнее, некоторые из них не справились и были вынуждены уйти с рынка.
Людмила САВИЦКАЯ,
советник государственной гражданской службы 1-го класса.
Фото из открытых источников
