Декабрь уходящего года внесет коррективы и в деятельность рынка услуг риэлторов. Как минимум два важных события ожидает продавцов недвижимости: окончание действия ипотечной программы с господдержкой (для первичного рынка) и именно в декабре новый состав Госдумы рассмотрит в первом чтении Закон о риэлторской деятельности. ФЭБ обратился к экспертам регионального рынка услуг продажи недвижимости и выяснил, как, по их мнению, отразится будущий закон на их деятельности? И что ожидать покупателям недвижимости после окончания ипотечной программы субсидирования процентной ставки государством?
О чем закон?
Как поясняют инициаторы закона, риэлторы, согласно новым правилам, должны будут входить в СРО. Финансовая ответственность агентов по недвижимости будет реализовываться через компенсационный фонд организации и страхование профответственности риэлторов. При вступлении в СРО специалисты будут обязаны выплачивать единовременные взносы в общий фонд. Предполагается, что саморегулирующие организации будут участвовать в разработке и формировании стандартов деятельности риэлторов. Кроме того, для подтверждения необходимого уровня квалификации специалистам необходимо будет время от времени сдавать экзамены.
Некоторые эксперты убеждены, что введение саморегулирования деятельности риэлторов является необходимым шагом. Согласно данным агентов по недвижимости, порядка 90 % операций на рынке недвижимости в России происходит через посредников (риэлторов). И немалая часть из них порядка 40 % действуют по «серым» схемам, что делает рынок недвижимости недостаточно безопасным для клиентов.
Только для профессионалов
Учитывая, что риэлтор является лицом, которое сопровождает сделки на миллионы рублей, то просто необходимо, чтобы его деятельность регулировалась на законодательном уровне, применялись бы единые стандарты и правила, действующие на всей территории РФ, считают эксперты. И поясняют, что на сегодняшний день деятельность риэлторов практически никак законодательно не отрегулирована. Зачастую риэлторы заключают с клиентами агентские договоры, в соответствии с которыми они от имени и за счет клиента сопровождают сделку по недвижимости и при этом не несут никакой ответственности в случае своих профессиональных ошибок или банальной некомпетентности. Согласно существующей судебной практике, суды освобождают агентов (риэлторов) от ответственности, т. к. риэлтор — это всего лишь посредник при совершении сделки, а не непосредственное лицо, которое ее заключает.
— Закон о риэлторской деятельности очистит рынок от «черных» риэлторов, а также от компаний, которые не могут быть гарантом качества оказываемых услуг — компании без офиса, наличие неаттестованных специалистов. Данное законодательное нововведение однозначно станет непреодолимым барьером для тех, кто считает, что рынок риэлторских услуг «легкий» и на нем можно развиваться, не прикладывая больших усилий, – считает Максим Левченко, директор по развитию ИРК «Милана».
Сегодня риэлтором может стать любой гражданин, не имеющий элементарного юридического образования и опыта работы в сфере недвижимости. Любое лицо может просто открыть ИП или ООО и сразу оказывать риэлторские услуги. В разных регионах Российской Федерации риэлторская практика возникает неформально и стихийно, исходя из развития и условий рынка недвижимости конкретного региона. Кроме того, зачастую риэлторы нарушают закон, вводя в заблуждение плохо подкованных юридически граждан, вымогая из них так называемую «черную/двойную комиссию» и иным образом обманывая клиентов, утверждают эксперты рынка.
— Боязнь обращаться к услугам риэлторов зародилась в 90-е годы, когда совершалась масса «нечестных» сделок, — считает Денис Кужбаев, директор АН «Азбука жилья». – Новый закон, возможно, позволит упорядочить деятельность местных агентств недвижимости. На рынке останутся профессионалы. Кто работал неофициально, либо перейдет в команду профессионалов, либо прикроет свою деятельность.
По словам Максима Ткаченко, директора компании «Гермес – недвижимость» в областном центре работает более 200 риэлторских агентств, в которых занято около 500 специалистов различного уровня.
— И только 27 компаний входят в НП «Оренбургскую Гильдию Риэлторов», — поясняет Ткаченко. – Это объединение профессионалов, которое постоянно обучает наших специалистов, помогает ориентироваться в нюансах рынка риэлторских услуг, и самое важное, деятельность членов гильдии застрахована на добровольной основе. А это значит, что наши клиенты могут быть спокойны за безопасность проведения сделок с недвижимостью. С появлением закона страхование деятельности риэлторов станет обязательным. В обязательном порядке станет и обучение, прохождение аттестации сотрудников, лицензирование деятельности самой компании. И это правильно. Любая серьезная организация, на мой взгляд, не побоится этих нововведений.
Согласен со своими коллегами и Алексей Зазуля, директор компании «А‑риэлт».
‑ Уверен, что в случае вступления в силу специального федерального закона, регулирующего риэлторскую деятельность, качество сделок с недвижимым имуществом и деловой климат в России и регионах значительно улучшится. Граждане, обращающиеся к риэлтору, будут понимать, что они обращаются к профессионалу на рынке недвижимости, качество и минимальный уровень которого были проверены соответствующими государственными органами, ‑ поясняет Алексей Владимирович.‑ Риэлторы начнут бояться лишиться допуска (лицензии) СРО и будут повышать уровень оказываемых услуг, что создаст здоровую конкуренцию среди риелторов и борьбу за своих клиентов. Высокое качество риэлторских услуг создаст их стабильность и предсказуемость для граждан и юридических лиц, а их регулирование на законодательном уровне защитит их права и законные интересы.
Как утверждает автор законопроекта депутат Госдумы Дмитрий Ушаков, изменения на рынке риэлторских услуг произойдут не сразу – через год‑полтора.
‑ Профессиональные стандарты ведь нужно еще разработать и утвердить в правительстве, в соответствующем министерстве. Но в итоге останутся только те, кто действительно хочет заниматься недвижимостью и умеет это делать,‑ уверен Ушаков.
Лишь единицы экспертов высказались против нового закона, назвав это очередным «способом пополнения бюджета». Противники считают, что взносы в саморегулирующие компании, траты на обучение сотрудников повлекут за собой подорожание риэлторских услуг, порождение коррупции и прочее. Но пока это лишь опасения.
– Закон позволит не только навести порядок на рынке, но и минимизировать риски для граждан. Ведь от профессиональных и морально‑этических качеств риэлтора зависит конкретная сделка с недвижимостью и, по сути, ‑ дальнейшая судьба лиц, которые к нему обратились, ‑ поясняет Дмитрий Ушаков.
Ипотека после госпрограммы
Сегодня многих волнует вопрос, а что будет после окончания ипотеки с госучастием? И, как выяснилось, ответа однозначного нет. К примеру, аналитики НАФИ предположили, что окончание программы с 1 января 2017 года приведет к росту средней ставки уже в первом квартале будущего года до 13 % (http://realty.rbc.ru/news/). По мнению экспертов аналитического центра, платежеспособный спрос в новом году смогут обеспечить те покупатели, которые отказались от покупки жилья в 2014–2015 годах, накопив достаточную стартовую сумму на первоначальный взнос.
‑ Правительство РФ не просто так решило не продлять действие господдержки. Ставки на ипотеку возвращаются на докризисный уровень. Аналогичные условия можно было наблюдать в середине 2014 года до «черного вторника». Поэтому ситуация на рынке недвижимости не изменится глобальным образом, ‑ рассуждает Максим Левченко. ‑ Все больше застройщиков предлагают объекты недвижимости на условиях выгодной беспроцентной рассрочки. Поэтому спрос на первичном рынке будет только расти.
По наблюдениям ведущих игроков рынка недвижимости, всплеск спроса на «первичку» был отмечен в январе ‑ феврале 2016 года, перед окончанием госпрограммы.
‑ После того, как ипотеку с госучастием все‑таки продлили до конца года, такого ажиотажа не было, ‑ говорит Максим Ткаченко. – Не наблюдается ажиотаж и сейчас. Все, кто хотел и имел возможность, приобрели квартиры. И вряд ли повышенный спрос или сильное его падение будут наблюдаться в новом году. Думаю, что ведущие банки уже разработали механизмы снижения ставки по ипотеке, а значит, смогут справиться и без господдержки. А у людей появится больше времени на обдумывание приобретения объектов недвижимости.
‑ В месяц оформляем не более десяти сделок покупки квартир на первичном рынке, ‑ подтверждает Денис Кужбаев. – Потенциальные покупатели все чаще откладывают вопрос обзаведения жильем на неопределенный срок, даже при одобренной банком ипотеке. Самая весомая причина – отсутствие уверенности в будущем. Как рынок «первички» будет развиваться в 2017 году, пока прогнозировать сложно.
А, по мнению Алексея Зазули, на оренбургском рынке недвижимости всегда был спрос и предложение.
‑ Наше агентство занимается только «вторичкой». Помогаем как приобрести ее, так и продать. Зачастую люди, приняв решение о покупке квартиры на первичном рынке, нуждаются в продаже прежнего жилья. Ведь, помните, как говорил один из мультгероев «Простоквашино»: «Чтобы купить что‑нибудь нужное, надо сначала продать что‑нибудь ненужное». Движение на рынке есть, ажиотажа или стагнации мы особо не заметили.
По наблюдениям ФЭБ, возведение жилья в Оренбургской области вроде бы подстегнула ипотека с государственным участием. В результате в 2014 ‑2015 годах количество квадратных метров выросло, а цены на них тут же упали. В 2016 году цены на «первичку» остались на прежнем уровне, но объемы жилья снизились. Так, по официальной статистике министерства строительства области, в уходящем году за десять месяцев сдано около семисот тысяч квадратных метров жилищного фонда, что составляет 77,3 % к аналогичному периоду 2015 года (источник: http://minstroyoren.orb.ru). И, по логике, новые квартиры должны продаваться по нынешней цене, а может, даже и дороже – в условиях дефицита.
Цены на недвижимость в 2017 году по новостройкам, скорее всего, не будут снижаться, сообщается столичными экспертами (http://2017god.com/prognoz‑nedvizhimosti‑na‑2017‑god/): застройщикам крайне невыгодно резко сбавлять цены, даже ради увеличения объемов продаж. Строители не станут работать себе в убыток, поэтому рынок новостроек, скорее всего, приостановится без резких движений в ожидании лучших времен. Некоторые аналитики предрекают возможность роста цен на фоне удорожания строительства. Следствием этих действий закономерно станет уменьшение числа объектов, введенных в эксплуатацию, а значит, в будущем возможен дефицит новостроек.
Однако существуют мнения, согласно которым сегмент купли‑продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2017 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф.
Подготовила Елена Булгакова.
