Пять лет назад деятельность участников российского рынка обслуживания многоквартирных домов (МКД) была переведена в жестко регламентированную правовую систему. Появилась необходимость лицензирования деятельности. Это должно было очистить рынок от недобросовестных жилищных управленцев, повысить качество оказываемых услуг, сделать в итоге эту область ЖКХ прозрачной и стабильной. Какие результаты мы наблюдаем сегодня?
С 2015 года Государственной жилищной инспекцией по Оренбургской области управляющим организациям было предоставлено 318 лицензий. Основная масса была получена в год старта процедуры лицензирования – 187. В 2020 году выдано 25 лицензий. На данный момент 242 управляющие организации имеют действующую лицензию для управления многоквартирными домами, расположенными на территории нашего региона.
Примите жалобу
Однако, получив заветное разрешение, не все торопятся честно и добросовестно выполнять свои обязательства.
– Анализ проблем в сфере управления МКД ведется нами через призму обращений граждан, – говорит Дмитрий Жуков, и. о. начальника Государственной жилищной инспекциипо Оренбургской области. – В структуре тем обращений жителей области в инспекцию первое место занимает ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, на втором месте – вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг и на третьем – вопросы управления МКД: условия договоров, открытость, законность собраний и принятых на них решений и так далее.
При этом в Госжилинспекции обращают внимание на тенденцию изменения структуры обращений по их тематике. Все больше обращений связаны с вопросами оплаты услуг и управления МКД.
Управляющими организациями, утверждают в ведомстве, не выполняются условия заключенных договоров, работа с жителями организована на очень низком уровне.
– Сегодня граждане подошли к пониманию того, что необходимо принимать активное участие в управлении домом, – описывает ситуацию Дмитрий Жуков. – Однако большинство управляющих организаций, не желая рассматривать собственников помещений как полноценных участников правоотношений, с которыми надо считаться, так и не наладили взаимодействие с ними в решении вопросов управления МКД. Результат такого отношения к потребителю услуг – жалобы. Из проблемных моментов отмечу непрозрачность форм отчетов управляющих организаций перед собственниками помещений, нарушения, допускаемые при проведении общих собраний собственников помещений, и несоответствие условий договоров управления нормам жилищного законодательства.
реГИСтрируемся
Другим новшеством последней пятилетки реформирования ЖКХ стал запуск Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Ее предназначение – сделать информацию о состоянии жилого фонда и деятельности участников рынка доступной для граждан.
На данный момент в системе ГИС ЖКХ по Оренбургской области доступна информация о 15 030 МКД. Аналитика сайта позволяет судить о техническом состоянии домов, оснащенности общедомовыми приборами учета (ОДПУ) и в целом о распределении способов управления МКД. Правда, информацию по износу домов в систему занесли далеко не все управляющие организации. Из 15 тысяч МКД износ указан лишь у 6 504 домов. По ним средний процент износа составляет 29,04, это ниже как общероссийского показателя, так и показателя по ПФО (32,01 % и 29,86 % соответственно). Менее трети МКД региона оснащены ОДПУ, а ведь это живые деньги жильцов! При этом параметр находится на уровне среднего по ПФО и даже выше общероссийского. Тут бы нам взять пример хотя бы с соседнего Башкортостана, где оснащенность домов ОДПУ достигает 52 %. Для справки, самая высокая оснащенность домов ОДПУ в Москве (81,51 %), самая низкая – в Республике Тыве (0,2 %).
Важный вопрос о выборе способа управления МКД в области решен в более чем 97 % домов. Варианты управления распределены следующим образом:
62,1 % – управляющая организация;
32,8 % – непосредственное управление жильцами;
2,2 % – ТСЖ, ЖСК, ЖК или иные кооперативы.
Ищем лучших
В Оренбурге управление многоквартирными домами осуществляют 110 управляющих компаний-лицензиатов. При поддержке Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области и Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга были выведены основные показатели работы управляющих компаний Оренбурга.
Оценка проводилась по четырем критериям:
- Количество МКД на обслуживании УК.
- Общая площадь МКД на обслуживании УК.
- Состояние жилищного фонда УК.
- Доля проверок УК с выявленными нарушениями.
При рассмотрении технической стадии вопроса стало понятно, что вывести один, итоговый список топ-10 УК не получится. Более того, для объективности определения лидеров часть показателей исчислялись в абсолютных значениях, а часть – в относительных. Поэтому рейтинг будет представлять собой определение лучших/худших в разрезе номинаций (критериев).
1. Количество МКД на обслуживании УК
Этот показатель позволяет оценить масштаб управляющей организации. Логично, что собственники домов стремятся передать право управления МКД в руки достойной компании. Поэтому те, у кого домов больше, и оказались лидерами этого критерия. Наибольший отрыв от соседей по топ-10 показали ООО «УКЖФ «Северная» и ООО «УК «Деповская». Еще более интересно, что обе компании возглавляет один человек.
2. Общая площадь МКД на обслуживании УК
Этот показатель был введен в рейтинг ввиду большого разбега в характеристиках многоквартирных домов. К МКД относятся как двухквартирные двухэтажки, так и высотки, насчитывающие сотни квартир. И сравнить масштаб двух УК, у одной из которых 15 малоэтажек, а другая обслуживает две-три 17-этажки, логично будет по общей площади объектов заботы. Различия в составе лидеров этого критерия с предыдущим подтверждают обоснованность оценки УК по нему.
Из предыдущего списка в топ-10 здесь остались лишь 6 УК. При этом ООО «УК ЖФ «Центральная» с третьего места переместилась на позицию лидера, а ООО «УКЖФ «Северная» и ООО «УК «Деповская» спустились на три позиции. Зато ООО «ЛистЖилСервис», обслуживая 33 высотки общей площадью более 481 тысячи квадратных метров, смело заняло второе место.
3. Состояние жилищного фонда УК
Под состоянием жилищного фонда подразумевается возраст МКД, находящихся в ведении компании. Оборудование новых домов таково, что позволяет направлять уплачиваемые жильцами средства на расширенный и необязательный перечень услуг – консьерж, видеонаблюдение и т. п., что в итоге ведет к улучшению жилищных условий собственников квартир. В то время как тем, кому достались «долгожители», приходится латать их коммуникации, крыши и фасады.
Анализ этого критерия показал, что в Оренбурге 16 управляющими компаниями обслуживаются 135 домов, построенных более 100 лет назад. При этом самый старый дом находится на ул. Советской. Его постройка датирована 1825 годом. Оберегает его от всех ветров ООО УК «Галактика», которая, к слову, специализируется на «старичках», и возглавила список таблицы 3.
Практически такое же количество домов-новичков (140), построенных менее пяти лет назад, достались на радость 30 УК (таблица 4).
4. Доля проверок УК с выявленными нарушениями
Этот критерий позволяет выявить лидеров (таблица 5) и аутсайдеров (таблица 6) законопослушности. Несомненным показателем успешности деятельности УК является отсутствие проверок по жалобам жильцов. Таких образцовых УК в Оренбурге по итогам 2019 года набралось 40. В десятку лучших были включены те УК, на обслуживании у которых наибольшее количество МКД. Поскольку при большем количестве жильцов больше вероятность поступления жалоб. Если же их нет или они не нашли подтверждения, то можно считать это успехом УК.
А вот расстановка позиций тех, кто замечен в нарушениях, рассчитывалась исходя из количества проверок в среднем на один дом из обслуживаемых данной УК. И как ни парадоксально, «призовое» место здесь досталось УК со звучным названием «Идеальный дом».
Таблица 1
| Наименование УК | Количество МКД, ед. | |
| 1 | ООО «УКЖФ «Северная» | 144 |
| 2 | ООО «УК «Деповская» | 139 |
| 3 | ООО «УК ЖФ «Центральная» | 83 |
| 4 | ООО «УК «Чкаловская» | 78 |
| 5 | ООО УК «ЖФ Постникова» | 77 |
| 5 | ООО «УК «Южно-Уральская» | 77 |
| 6 | ООО «Аврора» | 67 |
| 7 | ООО «УКЖФ «Южная» | 65 |
| 8 | ООО «ЖЭУ-Ремстройсервис» | 62 |
| 9 | ООО «Западная» | 54 |
Таблица 2
| Наименование УК | Общая площадь МКД, тыс. кв. м | |
| 1 | ООО «УК ЖФ «Центральная» | 484,4 |
| 2 | ООО «ЛистЖилСервис» | 481,7 |
| 3 | ООО «УК «Чкаловская» | 452,7 |
| 4 | ООО «УКЖФ «Северная» | 431,3 |
| 5 | ООО «УК «Деповская» | 404,8 |
| 6 | ООО «УО «Малая Земля» | 367,7 |
| 7 | ООО «УК «СТИМУЛ» | 363,5 |
| 8 | ООО «УКЖФ «Южная» | 358,9 |
| 9 | ООО «Аврора» | 358,1 |
| 10 | ООО «УК «ОренбургСтройЖилСервис» | 337,6 |
Таблица 3
| Наименование УК | Дома старше 100 лет, ед. | % от общего числа домов | |
| 1 | ООО УК «Галактика» | 37 | 80,4 |
| 2 | ООО «УК «Сфера» | 18 | 64,3 |
| 3 | ООО «УК «Уралочка» | 3 | 60 |
| 4 | ООО «Скарабей» | 31 | 59,6 |
| 5 | ООО УК «Солидарность» | 7 | 46,7 |
| 6 | ООО УК «ЖФ Постникова» | 21 | 27,3 |
| 7 | ООО «УК «Сарван» | 5 | 22,7 |
| 8 | ООО «УК «ЖИЛГРАД» | 2 | 11,8 |
| 9 | ООО «УКЖФ «Гагаринская» | 2 | 5 |
| 9 | ООО «Мир плюс» | 2 | 5 |
Таблица 4
| Наименование УК | Дома младше 5 лет, ед. | % от общего числа домов | |
| 1 | ООО СК «Ренессанс» | 6 | 100 |
| 2 | ООО «Любимый дворик» | 6 | 85,7 |
| 3 | ООО «УК «Гармония» | 6 | 85,7 |
| 4 | ООО «ЛистЖилСервис» | 26 | 78,8 |
| 5 | ООО «УК «ОренбургСтройЖилСервис» | 15 | 71,4 |
| 6 | ООО «УК «Форт» | 11 | 64,7 |
| 7 | ООО «УК «СССР» | 6 | 54,5 |
| 8 | ООО «УКЖФ «Романтика» | 6 | 50 |
| 9 | ООО «УО ЖФ «Сияние» | 9 | 32,1 |
| 10 | ООО «УКЖФ «Просторная» | 6 | 31,6 |
Таблица 5
| Наименование УК | |
| 1 | ООО «Аврора» |
| 2 | ООО «Сармат» |
| 3 | ООО УК «Галактика» |
| 4 | ООО «УКЖФ «Гагаринская» |
| 5 | ООО УК «Ангара» |
| 6 | ООО УК «Вектор» |
| 7 | ООО «УК «Сфера» |
| 8 | ООО «УО «Луч» |
| 9 | ООО «УК «Эталон» |
| 10 | ООО УК «Солидарность» |
Таблица 6
| Наименование УК | Проверки с выявленными нарушениями, ед. | Количество проверок в среднем на один дом | |
| 1 | ООО УК «Идеальный дом» | 85 | 17 |
| 2 | ООО «Черемушки» | 5 | 5 |
| 3 | ООО УК «Гамма» | 14 | 4,67 |
| 4 | ООО «УКЖФ «ГазЖилИнвест-Холдинг» | 2 | 2 |
| 5 | ООО УК «Ростоши» | 2 | 2 |
| 6 | ООО «УК «Олимп» | 3 | 1,5 |
| 7 | ООО УЖФ «Восточная» | 15 | 1,25 |
| 8 | ООО «УК «23 Микрорайон» | 20 | 0,83 |
| 9 | ООО «УК «Промышленная» | 6 | 0,66 |
| 9 | ООО «Управляющая компания «Евразия» | 6 | 0,66 |
| 9 | ООО Управляющая организация «Новострой-Сервис» | 6 | 0,66 |
