РЕЗУЛЬТАТЫ ОПРОСОВ ЧИТАТЕЛЕЙ*:
* - ежегодный опрос ТПП Оренбургской области

Ипотека под 12 % – панацея или судорожные метания?

По мнению экспертов, правительственные льготы способны лишь слегка замедлить обрушение спроса на жилье. О снижении ставок по госпрограмме ипотечного кредитования до фактически докризисных 12 % годовых объявило накануне Правительство РФ. Банки, принимающие в ней участие, уже отметили всплеск интереса со стороны заемщиков. Подвох, по мнению участников рынка недвижимости, в том, что льготы распространяются только на новостройки, хотя «котлованы» людей сейчас интересуют мало. На вторичном же рынке по-прежнему царят заморозки.

Региональные банки – в стороне, или Нечестная конкуренция

Новость о том, что Правительство РФ утвердило постановление о снижении субсидируемой ставки по ипотеке до 12 %, громко прогремела накануне. Новый порог был утвержден после того, как 13 марта Центробанк снизил ключевую ставку с 15 % до14 %, и в этот же день премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление, запускающее программу льготной ипотеки.

Согласно условиям, максимальная сумма кредита в регионах РФ составляет 3 млн рублей, максимальный срок — 30 лет, минимальный первоначальный взнос — от 20 %. При этом важная оговорка: кредиты выдаются только на первичное жилье, то есть новостройки.

Пока из бюджета на субсидии будет выделено 20 млрд рублей. По расчетам, это позволит банкам выдать кредитов более чем на 400 млрд рублей. Действовать программа будет до 1 марта 2016 года, но льготная ставка фиксируется раз и навсегда.

- Заемщику дают кредит под 12 %, и до тех пор, пока ставка Банка России остается 14 %, мы компенсируем банку 5,5 процентных пунктов. Если ключевая ставка снизилась на 1 процентный пункт, мы субсидируем 4,5 процентных пункта. Если ключевая ставка снизилась до 8,5 % и наша субсидия обнулилась, а потом через 5 лет ключевая ставка выросла обратно, этот «моторчик» заводится снова, и мы снова начинаем субсидировать кредит, — пояснил в интервью «Интерфаксу» заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев.

В Оренбургской области сбор заявок от населения уже на прошлой неделе начали ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк. С апреля к этой программе присоединится Россельхозбанк. Лидер рынка Сбербанк от щедрот своих пожертвовал частью маржи и предложил клиентам 11,9 % годовых.

За бортом остались многие региональные банки, в том числе банки Оренбуржья, которые заслужили доверие у местных заемщиков. Они, увы, не попали в списки банков, получивших право на участие в программе «Ипотека с господдержкой».

- Это не удивительно. Региональные банки давно привыкли к неравноправной конкуренции. Но это не значит, что мы закроем свои проекты. Да, поток заемщиков у нас заметно снизился. Но потребность в ипотечном кредитовании осталась. Будем изыскивать внутренние резервы, механизмы по снижению собственных процентных ставок, продолжим обеспечивать население ипотечными продуктами. Наши банки остаются альтернативными для заемщиков. Если ипотека не была одобрена в госбанке, это не значит, что потребитель не сможет решить свой квартирный вопрос. Главное условие для наших заемщиков – платежеспособность, - сообщает Александр Соколов, председатель правления АКБ «Форштадт» (АО).

«Лучшие времена» настали?

Способна ли льготная программа дать рынку второе дыхание? Об этом рассуждали на недавней встрече оренбургские застройщики, банкиры за круглым столом, организованным специалистами Оренбургского отделения ОАО «Сбербанк».

- Оживление определенное произошло, — рассказал генеральный директор ООО «УСК-2» Олег Ситников. — Сильно выросла посещаемость офиса и объектов. Как это конвертируется в продажи - покажет время.

Банкиры настроены более позитивно.

Только за первую неделю участия в проекте ВТБ24 принято 2300 заявок по России на общую сумму 4,8 млрд рублей. В Оренбургской области ВТБ24 принял 44 заявки на ипотеку с господдержкой. Общая сумма зафиксированных в Оренбургской области заявок – почти 54 млн рублей, это говорит о том, что ипотека с госсубсидиями, безусловно, уже сейчас принесла оживление на рынок, отмечают специалисты банка.

По официальным данным, ипотечный портфель Поволжского банка ОАО «Сбербанк России» превысил 150 млрд рублей. Причем в 2015 году спрос на ипотеку Сбербанка в Поволжье остается стабильно высоким – в январе-феврале 2015 года количество поданных заявок на ипотечный кредит в Поволжском банке превысило 9 тысяч.

- Спрос на ипотечные продукты банка в регионе постоянно растет, на текущий момент выдано свыше 1400 ипотечных кредитов общей суммой свыше 1,7 млрд рублей, - поясняет управляющий Оренбургским отделением «Сбербанка России» Денис Лихачев. - Доля Сбербанка на региональном рынке составляет 52,3 %. При этом доля на первичном рынке недвижимости составляет порядка 20 %. С запуском новой программы «Ипотека с государственной поддержкой» мы прогнозируем рост этой доли, тем более что условия более чем привлекательные. Интерес к данной программе уже есть, ведь с января многие клиенты откладывали оформление жилищного кредита в ожидании «лучших времен».

В ситуации, сложившейся в данное время в России, стоит вкладывать средства в недвижимость, хотя бы для цели сохранения накопленных средств, чтобы избежать их обесценивания, считают некоторые представители банковского сектора. Недвижимость всегда является ликвидным активом. Если говорить о приобретении недвижимости на заемные средства, то в текущей ситуации ипотекой в основном пользуются люди, имеющие существенные накопления и которым нужно воспользоваться ипотечным кредитом для получения недостающей суммы с целью сохранения накоплений и вложения их в недвижимость.

Госпрограмма не для всех

Впрочем, появление программы не сильно скорректировало прогнозы. Без льготной программы рынок в целом упал бы в 4-4,5 раза, считают эксперты, по их мнению, даже с программой он в 2015 году вряд ли повторит объемы прошлого года, просто падение будет менее значительным. В первые месяцы будет сказываться эффект отложенного спроса. А хватит ли 20 миллиардов?

По мнению экспертов, в наибольшей степени популярности программы будет вредить ее однобокость - льготы, напомним, распространяются только на «первичку», приобретенную у юрлиц-застройщиков.

Прогнозы можно будет делать только через две-три недели, считают эксперты, когда потенциальные клиенты посмотрят квартиры, поговорят с банками и понесут договоры в Росреестр. К тому же действие программы ограничено по времени.

Рынок ипотеки субсидирование процентной ставки, конечно, оживит, но обращает на себя внимание тот факт, что это, по сути, временная мера. Рано или поздно зарезервированные 20 млрд рублей кончатся и банкам придется вновь повышать ставки, возвращать их к тем высоким показателям. Возможно, правительство сделает дополнительный транш, но это не может длиться бесконечно. Надеемся, что по окончании финансирования ставки пойдут вниз и дополнительные транши не понадобятся, высказываются представители стройиндустрии.

- Государственные деньги кончатся, но строительство не остановится. Если, к примеру, наша компания последние два года сдавала порядка 60 тыс. кв. м, то, возможно, в кризис будем сдавать чуть меньше, но строить не перестанем, - утверждает Олег Ситников. - И те объекты, которые начаты, и по которым у нас уже есть обязательства, будут сданы все в срок. В первую очередь я говорю о трех площадках: это о комплексе «Победа», квартальных застройках по ул. Мира и по ул. Яицкой, в районе ликероводочного завода. Работы идут по графику. В этом году у нас в планах – заложить еще одну застройку из 4 блок-секций по ул. Томилинской. Все это крупнопанельные домостроения, т. е. быстровозводимые дома, где используются современные технологии. Почти все необходимые стройматериалы изготавливаются на собственной базе.

 Что касается элитного жилья, по моему мнению, оно не востребовано сегодня. Те люди, которым нужно было жилье с большой квадратурой, приобрели себе преимущественно загородные дома. Застройщик должен ориентироваться на массового потребителя и их реальную платежеспособность. Рынок показывает, что сейчас востребованы однокомнатные квартиры площадью 37-40 кв. м, «двушки» в пределах 55-60 кв. м, «трешки» – в пределах 82 кв. м. Наиболее приемлемые цены: на однокомнатные – 34 тыс. рублей за кв. м, «двушки» – 33–32 тыс. рублей кв. м. Да, ипотека играет важную роль, но когда цена квадратного метра и квадратура квартиры находятся в приемлемом соотношении, наша практика продаж показывает, что 60 % покупок совершается на собственные средства, и только 40 % - по ипотеке.

 Поддержать «вторичку»

Чтобы оживить рынок, необходимо стимулировать продажу не только первичного жилья, но и вторичного, замечают оренбургские застройщики. По их наблюдениям, на общем фоне кризисных настроений меньше всего пользуются спросом объекты, которые находятся на самых первых этапах строительства.

То есть вопрос о покупке жилья в доме, у которого только вырыт котлован, будет рассматриваться в последнюю очередь. Люди либо берут то, куда уже можно переехать сейчас, либо не берут вообще. Они решают в первую очередь насущные проблемы – выжить, а вопрос покупки жилья отодвигается, считают эксперты.

Кроме того, по словам застройщиков, не менее половины сделок по новостройкам связаны с альтернативой, то есть предварительной продажей своей вторичной недвижимости. Не реализовав имеющееся жилье, люди не могут купить новое. А продать «вторичку» сейчас проблематично (и это даже при том, как утверждают продавцы, цены на нее не повысились. - Прим. авт.), ведь ставка для нее так и остается на уровне 14,5–16 % годовых при снизившейся платежеспособности населения.

Не хватает определенной меры, направленной на поддержание вторичного рынка, некоего аналога ветеранских сертификатов или материнского (семейного) капитала, высказываются застройщики. Например, такая мера, как индексация материнского капитала, к примеру, на 100 тысяч рублей, и жесткий запрет на его «обналичивание», сможет решить проблему в комплексе. И при этом не будет стоить каких-либо значительных вливаний со стороны государства. В целом ставка в 12 % — это фактически возврат на докризисный уровень, но спрос на жилье в кризис в любом случае не может быть прежним, считают эксперты.

Сегодня население в принципе не хочет брать ипотеку: доходы падают, идет волна сокращений, выражают общее пессимистическое настроение специалисты отдела продаж строительных компаний.

С ценой «грубить» не нужно

«Как стимулировать покупателя?» – вопрос, пожалуй, стал основным, которым озадачились оренбургские застройщики. Одни предлагали изначально успокоить людей и вести разъяснительную работу, что квартиру, которую они приобретают в ипотеку, никто не отберет. Причем в этом должны быть заинтересованы и банки, и застройщики. Ведь сегодня есть различные механизмы реструктуризации ипотечного долга.

- Я считаю, что главным стимулом покупки служит конечная стоимость приобретаемой квартиры. Не нужно сравнивать наш регион с другими и говорить, что у нас цена за квадратный метр ниже других. Все зависит от руководителя строительной компании, от его политики. На мой взгляд, ни к чему выстраивать длинные цепочки из поставщиков стройматериалов, лучше работать напрямую с производителями. Так, во-первых, будет с кого спросить за качество продукции, а во-вторых, это значительно может снизить себестоимость квадратного метра. Выиграет сегодня тот, у кого есть собственное производство, - уверен Олег Ситников.

- Застройщик всегда может снизить себестоимость квадратного метра за счет снижения собственной маржи, - соглашается Александр Трубников, генеральный директор ООО «ИСК «Стройтехсервис».

Застройщиков подстрахует правительство

В непростой сложившейся ситуации областное правительство пообещало подстраховать и самих застройщиков, разработав ряд антикризисных мер. Так, заместитель министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства области Ольга Мищерякова заверила, что в нынешних экономических условиях системообразующая строительная отрасль не останется без поддержки государства.

- Правительством Российской Федерации и Оренбургской области одобрены меры поддержки отрасли, апробированные в том числе и во время прошлого кризиса. Это возможность участия в государственных жилищных программах, таких как обеспечение жильем молодых и многодетных семей, ветеранов Великой Отечественной войны и других социальных категорий граждан, программах ипотечного кредитования, обеспечения инженерными сетями новых жилых застроек, субсидирования процентной ставки при реализации инвестпроектов строительных производств, - подчеркнула Ольга Петровна. - Кроме того, область участвует в новой федеральной программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой застройщикам, осуществляющим строительство жилья экономического класса по цене не выше 35 тыс. рублей за 1 кв. метр, возмещаются затраты на прокладку инженерных сетей.

Без иллюзий

Так что ждёт рынок жилья в 2015 году? Смогут ли застройщики реализовать свои квадратные метры, что были сданы еще в 2014 году? Некоторые эксперты считают, что для российской недвижимости наступают тяжёлые времена, даже несмотря на антикризисные меры и госпрограммы.

Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30–40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и, подешевев, жильё не стало более доступным. Как правило, вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты. Другие эксперты не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего особого оптимизма пока нет.

Подготовила Елена Булгакова